Comprei um imóvel em Itu: ITBI, escritura e registro, na ordem certa

Comprou ou vai comprar um imóvel em Itu e ninguém te explicou a ordem dos papéis? Você não está sozinho. Muita gente paga o imposto, assina a escritura e só descobre meses depois que faltou o registro, o passo que realmente faz você dono. Aqui vai o caminho na ordem certa, com o que se paga e onde se resolve cada etapa.

As três etapas, na ordem

Para imóvel comprado à vista ou com recursos próprios, o roteiro padrão no Brasil tem três paradas, e em Itu não é diferente:

1. ITBI na Prefeitura: o imposto de transmissão de bens imóveis é municipal. Você emite a guia junto à Prefeitura de Itu, informando os dados do imóvel e o valor da operação, e paga antes da escritura.
2. Escritura no tabelionato de notas: com a guia do ITBI paga e a documentação do imóvel e das partes em mãos, comprador e vendedor assinam a escritura pública no cartório de notas de sua escolha. Pode ser qualquer tabelionato, não precisa ser na cidade do imóvel.
3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis: com a escritura pronta, você leva ao registro de imóveis responsável pela região do imóvel, que fica na comarca. Só depois do registro na matrícula o imóvel passa a ser seu perante a lei.

A parte que mais confunde é a terceira. A escritura sozinha não transfere a propriedade, ela é a prova do negócio. Quem deixa para depois corre risco real: se o vendedor tiver uma dívida ou uma penhora registrada antes do seu registro, o problema pode alcançar o imóvel.

Quanto separar para os custos

Além do preço do imóvel, reserve uma verba para os custos de transferência. Ela se divide em três blocos: o ITBI, cuja alíquota é definida pelo município, os emolumentos da escritura e os emolumentos do registro, que seguem tabela estadual e crescem conforme o valor do imóvel. Como ordem de grandeza, a soma de tudo costuma representar alguns por cento do valor do imóvel, mas a conta exata muda por faixa de valor e por regras locais. Peça uma estimativa por escrito no tabelionato e no registro, informando o valor da compra.

Um conselho de vizinho: não declare valor menor para pagar menos imposto. Além do risco fiscal, você enfraquece a sua própria comprovação do custo na hora de vender e de declarar o imposto de renda. Pagar o ITBI sobre o valor real costuma sair mais barato no longo prazo.

Papéis para juntar antes de sair de casa

Cada cartório pode pedir um pouco diferente, então ligue antes. Em geral, a lista inclui documentos de identificação e CPF das partes, certidão de estado civil, comprovante de residência, a matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas do vendedor e certidões de débitos do imóvel, como IPTU quitado. Comprador e vendedor casados costumam precisar do cônjuge presente ou com autorização.

• Matrícula atualizada: peça no registro de imóveis responsável. Ela mostra quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou outro ônus. Leia antes de pagar qualquer sinal.
• Certidões do vendedor: servem para você saber se existe processo ou dívida que possa atingir o imóvel.
• IPTU em dia: débito de IPTU acompanha o imóvel, então exija a certidão de quitação.

Com financiamento bancário, o caminho muda um pouco: o contrato com o banco tem força de escritura, e o banco costuma orientar as etapas. O ITBI e o registro continuam obrigatórios, e o registro inclui o contrato e a garantia do banco.

Dois erros pegam muita gente em Itu e no resto do país. O primeiro é pagar sinal alto antes de ler a matrícula: faça a leitura, ou peça a alguém de confiança que faça, antes de transferir qualquer dinheiro relevante. O segundo é aceitar a promessa de que “o vendedor registra depois”. O registro é do interesse do comprador, e é ele quem deve protocolar a escritura assim que ela estiver pronta, guardando o número do protocolo. Se o imóvel for herança ainda sem inventário concluído, ou se houver construção não averbada na matrícula, como um puxadinho ou uma casa nos fundos, resolva isso antes ou negocie o preço considerando o custo da regularização. Para saber como está a situação da construção na cidade, procure o setor responsável da Prefeitura.

Na prática, vale montar uma pasta única, de papel ou digital, com tudo o que for sendo emitido: guia do ITBI paga, escritura, protocolo do registro e a matrícula nova depois que o registro sair. Quando for vender, financiar ou inventariar o imóvel, é essa pasta que poupa semanas de idas e vindas a cartório e Prefeitura. Anote também o nome do atendente e a data de cada contato, porque os prazos e as exigências mudam de um cartório para outro.

Perguntas frequentes

Posso fazer a escritura em outra cidade?

Pode. O tabelionato de notas é de livre escolha. O registro, porém, tem de ser feito no cartório de registro de imóveis da região do imóvel.

Quanto tempo leva o registro?

Varia conforme a análise do cartório e a documentação. Pergunte o prazo no ato do protocolo e guarde o comprovante, que garante sua prioridade.

Contrato de gaveta vale?

Entre as partes, pode ter valor, mas sem escritura e registro você não é dono perante terceiros e enfrenta dificuldade para vender, financiar ou regularizar. Quem tem um, deve procurar um advogado de confiança para regularizar.

Preciso de advogado?

A lei não exige para escriturar, mas, em imóvel com histórico confuso, herança ou dívida, uma consulta custa pouco perto do risco.